Der Verkauf von Immobilien

Immobilienverkauf in Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Gedanken am 18.07.2019 von Counselor Ralph J. Schnaars, Steuerberater, Norderstedt

Verkauf von Immobilien in Vermietung und Verpachtung
 
 
 
Der Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf interessiert das Finanzamt derzeit nur, wenn seit dem Erwerb noch keine zehn Jahre vergangen sind.
 
Wenn die Frist einen Tag überschritten hat, ist der Verkauf steuerfrei. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie den Notarvertrag über den Kauf unterschrieben haben. Wann der Besitz letztendlich übergegangen ist, spielt keine Rolle mehr.
 
Bei selbsthergestellten Immobilien ist für die Fristberechnung das Kaufdatum von Grund und Boden maßgebend. Wird dieser binnen zehn Jahren veräußert, ist auch das hergestellte Gebäude zu versteuern.
 
Ist der Verkauf des Grundstücks wegen Fristablaufs steuerfrei, gilt das auch für den Gewinn des darauf errichteten Gebäudes – unabhängig vom Fertigstellungsdatum der Immobilie.
 
Hinweis
Wurde Ihnen das veräußerte Grundstück geschenkt, so sind die Besitzzeit des Schenkers und Ihre Besitzzeit zusammenzurechnen. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie geerbt haben.
 
 
Selbstgenutztes Wohneigentum bleibt dagegen grundsätzlich steuerfrei.
 
Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie beim Verkauf und in den beiden Vorjahren selbstgenutzt wurde. Nur bei ausschließlicher Eigennutzung ab Neubau oder Kauf gibt es keine Mindestfristen.
 
Wurden Teile der selbstgenutzten Wohnung einer dritten Person unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, ist dies unschädlich. Auch bei Mehrfamilienhäusern wird der selbstbewohnte Teil des Objekts nicht besteuert.
 
 
Ferienwohnungen dienen nicht dauerhaft Wohnzwecken und sind somit nicht begünstigt.
 
Das gilt auch für das häusliche Arbeitszimmer – selbst wenn es im selbstgenutzten Einfamilienhaus liegt.
 
 
Der Erlös ergibt sich aus Verkaufspreis plus bisherige Abschreibungen minus Anschaffungs- und Veräußerungskosten.
 
Durch die Rückgängigmachung der Abschreibungen fällt steuerlich sogar ein Gewinn ab, wenn das Haus unter Ursprungswert verkauft wird.
 
Beispiel
Ein Mietshaus wurde 2009 für 500.000 € gekauft und auf den Wert von 400.000 € abgeschrieben. Im Jahr 2018 wird es für 460.000 € verkauft.Das Finanzamt setzt einen Spekulationsgewinn von 60.000 € (errechnet aus  460.000 € abzüglich 400.000 €) an.
 
 
 
 
 
Wann wird der Immobilienverkauf gewerblich?
 
Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach Erwerb verkauft werden.
 
Die Fünfjahresregel ist hier jedoch keine starre Grenze, sondern wurde durch diverse Rechtsprechungen des BFH etabliert.
 
In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft. Ist der Grundstücksverkauf gewerblich, fällt Gewerbe- sowie Einkommensteuer außerhalb der privaten Veräußerungsfrist an. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht. Die Grundstücke stellen hierbei Umlaufvermögen dar.
 
Unter diese Grenze fällt jedes einzelne Objekt, also das Ein- und Zweifamilienhaus, die Eigentumswohnung, Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser, auch wenn sich darin eine Vielzahl von Wohnungen befindet.
 
Nur die eigengenutzte Immobilie muss wie bei Spekulationsgeschäften nicht berücksichtigt werden.
 
Hinweis
Größe und Umfang der Immobilie sind kein Kriterium. So gilt der Verkauf von vier Eigentumswohnungen als gewerblicher Grundstückshandel, der Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit sechs Einheiten in der Regel aber nicht.
 
 
Verkaufen Sie ein geerbtes Grundstück, muss dies nicht mit in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden, es sei denn, der Erblasser war zu Lebzeiten selbst schon gewerblicher Grundstückshändler.
 
 
Bei der Prüfung der Drei-Objekt-Grenze werden die Verkäufe der letzten fünf Jahre berücksichtigt. Dieser Zeitraum kann auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung bereits eine Veräußerungsabsicht vorlag.
 
Hinweis
Den gewerblichen Grundstückshandel können Sie umgehen, indem Sie Immobilien auf mehrere Personen verteilen. Das kann bereits beim Erwerb oder vor dem Verkauf geschehen, etwa in Form der vorweggenommenen Erbfolge.
 
So gilt etwa bei Ehepartnern die Drei-Objekt-Grenze für jeden Partner. Aus diesem Grund können beide Ehepartner drei Grundstücksobjekte innerhalb der Fünfjahresfrist erwerben und wieder (steuerfrei) veräußern.
 
 
 
 
Inwieweit Grundstücksverkäufe von Unternehmen, an denen Sie (nur) beteiligt sind, in die Drei-Objekt-Grenze einzurechnen sind, muss in der Einzelbetrachtung geklärt und besprochen werden.
 
 
 
Beachten Sie  bitte den Rechtsstand dieses Textes:   Januar 2019.
 
Bevor Sie also Handlungen oder Gestaltungen mit steuerlichen Auswirkungen vornehmen, muss zur Sicherheit erst geklärt werden, ob sich die Rahmenbedingungen durch Gesetzgebung oder Rechtsprechung geändert haben.
 
Zudem geben wir zu bedenken, dass wir in dem vorstehenden Text nur einige unserer Gedanken niedergeschrieben haben, die weder umfassend noch abschließend die Thematik für jeden speziellen Einzelfall besprechen. Ob weitere Vorschriften zu berücksichtigen sind oder es zu Ihrem eigenen Sachverhalt zusätzliche Möglichkeiten gibt, darf nicht pauschal beantwortet werden, sondern sollte unter Berücksichtigung Ihrer Lebenssituation und Ihres Umfeldes genau beleuchtet werden.
 
Sofern Sie hierzu Fragen haben oder Beratung wünschen, sprechen Sie uns gerne an oder klären Sie die Fragen in einem unserer nächsten Beratungstermine.
 
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