Werbungskosten ABC bei Vermietung

Kosten bei Vermietung und Verpachtung als ABC

Zusammengestellt von Counselor Ralph J. Schnaars, Steuerberater

 
 
In der Einkommensteuer - bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung - ist der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten der Betrag, der zu versteuern ist.
 
Es ist also wichtig, über die Werbungskosten nachzudenken, um die Steuerlast zu mindern.
 
Nachstehend finden Sie eine Aufstellung, die allerdings nicht den Anspruch erhebt, vollständig zu sein.
 
Für eine individuelle Beratung und Beurteilung Ihrer Werbungskosten bzw. Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sprechen Sie uns gerne an.
 

 
 
ABC der Werbungskosten
bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuer
 
 
 
 
• Abbruchkosten sind Werbungskosten. Kaufen Sie jedoch eine Immobilie, um sie abzureißen und neu zu bauen, zählen die Kosten zu den Herstellungskosten des Neubaus oder zu den Anschaffungskosten von Grund und Boden.
 
• Abstandszahlungen an Mieter, um durch dessen Auszug eine andere Vermietung zu erreichen, können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
 
• Die Erstinstallation einer Alarmanlage gehört zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes; bei nachträglichem Einbau ist der Preis über die Nutzungsdauer des Geräts abzuschreiben.
 
• Annoncen sind Werbungskosten, wenn ein neuer Mieter gesucht wird. Wird ein Mietobjekt gesucht, handelt es sich um Anschaffungskosten. Soll ein neuer Käufer gefunden werden, gehört die Anzeige zu den Spekulationsgeschäften.
 
• Anschlusskosten für Gas, Strom und Wasser sind Herstellungskosten. Werden die Anschlüsse hingegen lediglich erneuert, liegt Erhaltungsaufwand vor.
 
• Anwaltskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn Sie Unstimmigkeiten mit den Mietern haben. Handelt es sich jedoch um einen Streit in Bezug auf den Bau oder Kauf einer Immobilie, sind es Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
 
• Arbeitsmittel für den Einsatz in Haus oder Garten sind bei Nettopreisen bis 800 € sofort als Werbungskosten abziehbar. Höhere Beträge können Sie nur über die Abschreibung absetzen, verteilt über die Nutzungsdauer. Dienen die Geräte – etwa Rasenmäher oder Hochdruckreiniger – auch der selbstgenutzten Wohnung, ist der darauf entfallende Teil nicht abziehbar.
 
• Bedarf die umfangreiche Verwaltung von Mietimmobilien eines Arbeitszimmers, sind die Kosten als Werbungskosten absetzbar. Das gelingt jedoch nur dann, wenn das heimische Büro den Mittelpunkt Ihrer Tätigkeiten bildet und nicht signifikant privat genutzt wird (auch nicht als Bügelzimmer, Gästeschlafzimmer o.Ä.).
 
• Laufende Kosten für Hof, Grünflächen und Garten sind absetzbar, sofern der Mieter diese Außenanlagen nutzen darf.
 
• Baumängel in der Bauphase sind Herstellungskosten des Gebäudes. Treten die Mängel nach Fertigstellung auf, handelt es sich um Erhaltungsaufwand.
 
• Abschlussgebühren der Bausparkasse sind bei Verträgen zur Finanzierung eines Mietshauses Werbungskosten. Das gilt auch, wenn der Vertrag dazu dient, einen für den Kauf aufgenommenen Kredit abzulösen.
 
• Die Beseitigung von Brandschäden zählt als Werbungskosten. Bei größeren Schäden setzen Sie eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung an, und die Renovierungskosten am Gebäude zählen dann als Herstellungsaufwand.
 
• Eigenleistung kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Das Gleiche gilt für freiwillige und kostenlose Hilfe von Verwandten und Bekannten.
 
• Aufwendungen für Einfriedungen zählen zu den Herstellungskosten.
 
•     Eiskratzer als Gabe an Mieter oder Handwerker
 
• Erbbauzinsen sind Werbungskosten, wenn das Erbbaugrundstück vermietet wird. Bei einem Einmalbetrag für eine mehr als fünfjährige Nutzungsdauer können Sie die Zahlung in jedem Jahr nur anteilig geltend machen.
 
• Die für eine geerbte Immobilie fällige Erbschaftsteuer ist nicht absetzbar.
 
• Erschließungskosten sind Anschaffungskosten von Grund und Boden.
 
• Fahrtkosten: Je gefahrenen Kilometer können Sie 0,30 € geltend machen, sofern die Fahrt im Zusammenhang mit dem Mietobjekt steht. Das gilt etwa für Fahrten
 
o zur Bank, um die Finanzierung abzuklären,
o zu Baumärkten, um Materialien für eine Renovierung zu kaufen,
o zum Mietobjekt, um eine Erhaltungsmaßnahme zu überwachen oder sich mit Mietern geschäftlich zu treffen,
o zur Hauseigentümerversammlung.
 
Hinweis
Bei überdurchschnittlich häufigen Fahrten zu vermieteten Objekten kann der Ansatz von Fahrtkosten problematisch werden. So hat der BFH in einem Urteil bei annähernd arbeitstäglichen Fahrten eines Vermieters zu seinen Vermietungsobjekten während Bauphasen eine regelmäßige Tätigkeitsstätte angenommen. Damit konnte der Vermieter nicht die höhere Fahrtkostenpauschale von 0,30 € pro gefahrenen Kilometer, sondern lediglich die Entfernungspauschale von 0,30 € pro Entfernungskilometer zwischen seinem Wohnort und den Vermietungsobjekten steuerlich geltend machen.
 
• Garage, Carport oder Stellplatz sind über das Gebäude nur über die Abschreibung geltend zu machen. Das gilt auch, wenn die Garage erst nachträglich erstellt wird.
 
• Grundbuchkosten sind Teil der Anschaffungskosten. Entfallen sie auf die Hypothekeneintragung, sind sie als Finanzierungskosten sofort absetzbar.
 
• Grunderwerbsteuer ist auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Absetzbar ist nur der auf das Gebäude entfallende Teil.
 
• Grundsteuer ist abzugsfähig; Erstattungen der Mieter müssen als Einnahme gegengerechnet werden.
 
• Das Hausgeld bei der vermieteten Eigentumswohnung ist absetzbar (Ausnahme: im Betrag enthaltene Instandhaltungsrücklage).
 
• Heizkosten sind abzugsfähig, sofern sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Während der Bauphase gehören sie zu den Herstellungskosten.
 
• Meldet die Baufirma Insolvenz an, können Sie geleistete Vorauszahlungen steuerlich geltend machen, wenn mit keiner Rückzahlung mehr zu rechnen ist.
 
• Die Instandhaltungsrücklage ist erst dann abzugsfähig, wenn der Verwalter die Rücklage auch tatsächlich für entsprechende Arbeiten verwendet.
 
• Maklerprovisionen für den Hauskauf sind Anschaffungskosten. Bei Vermittlung von Kredit oder Mietern gehören sie zu den Werbungskosten. Beim Immobilienverkauf ist die Gebühr lediglich bei den Spekulationserträgen absetzbar.
 
• Müllabfuhrgebühren sind Werbungskosten, wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt werden.
 
• Für Nebenkosten gilt das Motto: Sie sind Werbungskosten, die aus Umlagen erhaltenen Erstattungen sind Einnahmen. Für den Abzug der Kosten spielt es keine Rolle, ob Sie diese umlegen dürfen oder selber tragen müssen.
 
• Schönheitsreparaturen sind abziehbarer Erhaltungsaufwand.
 
• Schokolade z.B. in Form eines Weihnachtsmannes oder Osterhasen als kleine Gabe an die Mieter oder den Hausmeister oder die Hausverwaltung ist steuerlich entweder als Aufmerksamkeit oder als Geschenk absetzbar.
 
• Steuerberatungskosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, soweit sie mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen. Im Übrigen stellen sie nicht abzugsfähige Kosten dar (soweit sie den Mantelbogen betreffen).
 
• Umsatzsteuer erhöht die Herstellungs-, Anschaffungs- oder Werbungskosten. Wird das Grundstück umsatzsteuerpflichtig vermietet, handelt es sich um einen durchlaufenden Posten, der bei Zahlung als Ausgabe und bei Erstattung durch das Finanzamt als Einnahme angesetzt wird.
 
• Die Beseitigung von Unwetterschäden ist sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar, wenn die Aufwendungen (inkl. Versicherungserstattungen) 70.000 € nicht überschreiten. Auf Antrag dürfen Sie die Kosten auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Versicherungserstattungen müssen Sie gegenrechnen.
 
• Die mit einem Verkauf zusammenhängenden Veräußerungskosten sind lediglich als Werbungskosten bei den privaten Veräußerungsgeschäften absetzbar.
 
• Mit dem Mietobjekt zusammenhängende Versicherungsbeiträge sind Werbungskosten.
 
 

 
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Beachten Sie  bitte den Rechtsstand dieses Textes:  Januar 2019
 
Bevor Sie also Handlungen oder Gestaltungen mit steuerlichen Auswirkungen vornehmen, muss zur Sicherheit erst geklärt werden, ob sich die Rahmenbedingungen durch Gesetzgebung oder Rechtsprechung geändert haben.
 
Zudem geben wir zu bedenken, dass wir in dem vorstehenden Text nur einige unserer Gedanken niedergeschrieben haben, die weder umfassend noch abschließend die Thematik für jeden speziellen Einzelfall besprechen. Ob weitere Vorschriften zu berücksichtigen sind oder es zu Ihrem eigenen Sachverhalt zusätzliche Möglichkeiten gibt, darf nicht pauschal beantwortet werden, sondern sollte unter Berücksichtigung Ihrer Lebenssituation und Ihres Umfeldes genau beleuchtet werden.
 
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